Ein Grundstück in Portugal kaufen

Seit wir die Quinta Prazera haben, kommen sie, die Fragen. Von Menschen, die es uns gerne gleichtun möchten. Wie finde ich ein passendes Grundstück? Wie läuft die Kaufabwicklung? Worauf muss ich achten? Und überhaupt, was kostet das so?

Fragen über Fragen, und ich muss bei einer Antwort immer dazu sagen: WIR haben das so gemacht. WIR haben diese Erfahrung gemacht. Das muss nichts heißen. Denn, wenn ich zwischenzeitlich eine Tatsache mitbekommen habe, dann ist es die, dass es viele Tatsachen gibt. Und dementsprechend unendlich viele verschiedene Erfahrungen. Denn wenn Du ein Grundstück in Portugal kaufen möchtest, da gibt es sicherlich Punkte, die sind im ganzen Land gleich. Andere jedoch, die scheinen von Gemeinde zu Gemeinde zu variieren.

In welcher Region soll ich denn überhaupt was suchen?

Erstaunlicherweise ist die meist gestellte Frage der letzten Monate die, wo man denn ein Grundstück in Portugal suchen sollte. Ja das weiß ich doch nicht! Es ist, als ob man mich fragen würde, ob Garmisch oder Rügen. Portugal ist jetzt nicht ganz so groß wie Deutschland, aber dennoch recht vielfältig. Landschaft, Klima, Bevölkerungsdichte, Kultur, Dialekt, Lebenshaltungskosten – wie könnte ich da nur eine pauschale Empfehlung aussprechen? Aber Okay, ich versuche mal Grundsätzliches aufzuzeigen:

• Die Westküste ist grundsätzlich dichter besiedelt als das Hinterland. Jeder macht gerne Urlaub am Meer, und die vielen Naturparks regulieren die Siedlungsmöglichkeiten an der eigentlich sehr langen Küste. Deshalb sind die Immobilien- und Grundstückspreise am Meer grundsätzlich höher. Was hingegen niedriger ist: die Temperaturunterschiede. Der Atlantik wirkt im Sommer wie eine Klimaanlage. Und sorgt im Winter für eine milde, höchstwahrscheinlich schneefreie Saison. Dafür gilt das Prinzip: Wenn es Wind hat, dann an der Westküste.
• Die Algarve ist die Cote-d-Azur von Portugal. Das touristische Highlight, und auch die Portugiesen mit Geld haben hier ein Feriendomizil oder verbringen ihren Urlaub an der Algarve anderweitig. Dies hat mehrere Effekte: Die Algarve ist etwas teurer. Die Grundstückspreise sind um ein Vielfaches teurer als anderswo in Portugal, nahe der Küste sowieso. Die Dichte an Ausländern ist recht hoch, das muss man mögen. Die Infrastruktur ist dafür super, es gibt Läden für Alles, ein großes Angebot, auch an Freizeit und Kultur. Und das Wetter ist – gerade im Winter – durchaus angenehm. Auch im Sommer kann der nahe Atlantik für Abkühlung sorgen.
• Lissabon und Porto sind hipp und teuer. Hier leben sehr viele Menschen, die Bevölkerungsdichte ist deutlich höher als anderswo. Das liegt vermutlich daran, dass es hier auch (hochdotierte) Arbeit gibt. Dementsprechend sind auch die Angebote (Kultur, Freizeit, Kulinarik, Medizin usw.) vielfältig.
• Der Alentejo ist weitläufig. Günstiger als an der Algarve, aber trotzdem noch ein wärmes Klima als in den nördlicheren Regionen. Gerade im Hinterland des Alentejo gibt es noch richtige Schnäppchen zu machen. Insbesondere Jene, die sich viel Land im Nirgendwo kaufen möchten, können hier mit überschaubarem Budget ganze Hügel und Täler kaufen. Ein wenig aufpassen sollte man mit dem Klima. Der Alentejo kann im Sommer zu einem wahren Hexenkessel werden. Über 40 Grad am Tag und über 30 Grad in der Nacht, und das wochenlang – kann schonmal vorkommen. Wer das nicht verträgt, muss an die Küste oder weiter in den Norden. Oder sucht sich was mit See. Denn Seen gibt es im Alentejo viele.
• Das Centro ist unser Favorit. Warum, darauf gehe ich gleich nochmal ein. Diese Region zu beschreiben ist ohnehin nicht einfach – von der Küste bis an die spanische Grenze gibt es so viele Facetten, man könnte einen Reiseführer draus machen ?
• Die Region Norte punktet mit Natur. Wer Berge mag, sollte sich mit Nordportugal beschäftigen. Auch im Hochsommer ist hier noch alles grün, während andere Regionen in Portugal längst ausgedörrt daherkommen. Man kann sich jedoch denken, woher es kommt: Es ist etwas frischer als anderswo, und es regnet ganz gerne mal. Naturliebhaber sind in Nordportugal, der auch den einzigen Nationalpark (Peneda-Geres) beherbergt, aber auf jeden Fall gut aufgehoben. Die Region macht einen reichen Eindruck, mit vielen hübschen, hergerichteten Häusern und teuren Autos – vor allem im Sommer, wenn die Portugiesen Urlaub im eigenen Land machen.

Und warum habt Ihr im Centro ein Grundstück gekauft?

Wir haben die letzten Jahre Portugal bereist, sind mit dem Wohnmobil mehrfach kreuz und quer durchs Land gefahren. Der Gedanke, sich ein Grundstück in Portugal zu kaufen, war schon immer da, aber nie wirklich präsent – irgendwann vielleicht mal. Mit dem ersten Corona-Lockdown im Frühjahr 2020 hat es sich ja anders ergeben.

Für uns stand es irgendwie gar nicht zur Diskussion, in welche Region wir uns einkaufen. Im östlichen Centro, das war klar. Hier haben wir bereits viel Zeit verbracht. Die Landschaft ist abwechslungsreich, es hat Berge, Seen, Städte, alte Dörfer, Flüsse, nette Menschen sowieso. Wir mögen die Landschaft mit den Kullersteinen, dass es hier keine Monokulturen hat und es grundsätzlich grüner ist als beispielsweise an der Algarve. Bis zur spanischen Grenze ist es nicht weit, bis zur Westküste dafür ein bisschen mehr. Aber das macht ja nichts, wir haben ja ein Wohnmobil, und können eine Tour dorthin machen – wenn es im Sommer zu heiß sein sollte beispielsweise. Um uns herum gibt es einiges zu sehen, für kleinere Ausflüge, mit Wohnmobil und Quad. Schöne Stauseen, historische Dörfer, ein paar Hügel- und Bergketten, Flussbadeplätze, Thermen und ein Skigebiet – alles nicht weit weg.

Hier muss jeder selbst wissen, wo seine Priorität liegt. Möchte man in einer deutsch- oder englischsprachigen Community seine neuen Freunde finden? Wird Wert auf Kunst und Kultur gelegt? Ist es einem im Norden zu kalt oder im Süden zu heiß? Die beste Möglichkeit, um all das herauszufinden ist und bleibt, das Land zu bereisen. Auf diesem Wege stellt man auch ganz von selbst ein paar Details fest. Beispielsweise, dass die Ruinen an der Algarve und im Alentejo vornehmlich aus Lehm bestehen, und im Laufe der Jahre zerfallen. Die Ruinen im Centro und Nordportugal jedoch sind aus Granitstein – und somit robuster gegenüber den Witterungseinflüssen. Bei unserer Ruine beispielsweise stehen die Wände noch (ziemlich) vollständig.

Wo finde ich Grundstücke?

Im Prinzip ist es wie in Deutschland: Es gibt Makler und Privatpersonen, die Immobilien und Grundstücke anbieten. Bei den Maklern gibt es überregional aktive Ketten mit Büros in der Region, und es gibt den unabhängigen Dorfmakler. Und es gibt große Onlineportale, auf denen fast Alle ihre Angebote einstellen. Diese sind:

• https://www.imovirtual.com/
• https://casa.sapo.pt/
• https://www.idealista.pt/
• https://www.pureportugal.co.uk/

Dann gibt es noch weitere Marktplätze, die in Portugal recht beliebt sind. Wie der Marketplace von Facebook oder olx.pt, das portugiesische Pendant zu Ebay Kleinanzeigen. Auch kann es interessant sein, sich regionalen Facebook-Gruppen anzuschließen, denn hier werden auch öfters Angebote eingestellt.

Nur ein Bruchteil der wirklich zum Verkauf stehenden Grundstücke in Portugal sind auch im Internet zu finden. An vielen Grundstücken steht ein „Vende-Se“ Schild mit einer teils schon sehr verblichenen Telefonnummer, das war’s. Oder man sieht ein Grundstück, das einen interessiert, und fragt im Dorf oder bei den Nachbarn nach, wem das wohl gehören mag. Nicht selten gehört es einer Familie, einer Erbengemeinschaft, die sich dann erstmal zusammenfinden müssen, um einen möglichen Verkauf zu besprechen.

Wir haben unser Grundstück im Internet gefunden – und da war es auch schon ein Weilchen drin. Was ja nicht heißt, dass es schlecht oder teuer ist. Im Gegenteil, ich finde es sehr hübsch und günstig war es auch. Aber: dass viel Arbeit damit verbunden ist, das wird jedem spätestens klar, wenn er sich eine Machete für die zweistündige Grundstücksbegehung wünscht. Und: Für Portugiesen ist das Land recht unattraktiv, denn es hat viele, große Kullersteine. Gerade diese finden wir schön, für den Portugiesen jedoch ist dies unbrauchbares Land.

Außerdem: kein Strom, keine gute Zufahrt, die Ruine ist nicht sehr groß, und das Land ist nicht bebaubar. In der Summe also für Portugiesen, die gerne an der Hauptstraße oder zumindest zentraler am Dorf wohnen, recht uninteressant. Naja, und dass der Makler so unfassbar schlechte Fotos in der Verkaufsanzeige drin hatte, dürfte das Interesse auch nicht gerade positiv beeinflusst haben.

Wie läuft das mit dem Makler?

Der Verkäufer beauftragt den Makler, und muss diesen auch bezahlen. Solange Du keinen Vertrag mit dem Makler abschließt, musst Du ihn auch nicht bezahlen. Ansonsten ist es wie anderswo auch: der Makler / Verkäufer möchte Dir das Grundstück schmackhaft machen. Hebt die scheinbaren Vorteile heraus, spricht mögliche Nachteile nicht an. Also wie überall.

Was kostet denn so ein Grundstück in Portugal?

Die wohl häufigste Frage, die mir in den letzten Monaten gestellt wurde. Und auf die es wahrlich keine pauschale Antwort geben kann. Das ist, wie zu fragen, was kostet ein Grundstück in Deutschland. Tja, die Preise in der brandenburgerischen Pampa sind nunmal anders als im Großraum München. So verhält es sich auch in Portugal: Lage und Infastruktur sind wichtige Punkte.

Wir haben unter 1 Euro / Quadratmeter bezahlt. Das ist ein möglicher Grundstückspreis in Portugal – aber natürlich nicht immer und überall möglich. Wir haben mit 3 Hektar ein größeres Grundstück, ohne wertvollen Baumbestand, ohne Strom, Anschluss an Wasser und Abwasser, nicht bebaubares Land usw.

Grundsätzlich gilt:

• Umso näher an einer großen Stadt / der Küste, desto teurer.
• Land, das als „urbano“ klassifiziert ist, und nicht als „rural“ oder „rustico“, ist teurer – weil bebaubar.
• Vorhandene Infrastruktur wird bezahlt, also Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom, Gasfaserinternet usw.
• Alter Baumbestand ist Geld wert: viele alte Korkeichen, Olivenbäume, Obstbäume etc.

Die Kaufnebenkosten weiß ich gerade nicht genau, aber es waren ungefähr 10% vom Kaufpreis, eher etwas weniger. Wie hoch diese „Grunderwerbssteuer“ in Portugal ausfällt, hängt ein Wenig von der Art der Immobilie / des Grundstücks ab.

Wie wird der eigentliche Kauf abgewickelt?

Der Grundstückskauf wird in Portugal normalerweise über einen Anwalt abgewickelt. Denn der Verkäufer muss einige Dokumente daherbringen, und die müssen geprüft werden. Es geht nicht nur darum, dass der Verkäufer legitimieren muss, dass das Grundstück überhaupt in seinem Besitz ist. Es geht vor allem auch darum, dass keine Schulden auf dem Grundstück liegen. Dabei geht es in Portugal nicht nur um irgendwelche Kredite. Auf einem Grundstück können auch andere Belastungen liegen, wie Steuerschulden und sogar Sozialversicherungsschulden. Die möchte man nicht mitkaufen. Darüber hinaus ist es möglich, dass Nachbar ein Vorkaufsrecht haben – auch hier muss der Verkäufer aktiv werden.

Zuguterletzt muss der Kaufvertrag (auf Englisch) übersetzt werden. Nicht zwingend schriftlich, bei uns ist dies mündlich bei der Vertragsunterzeichnung geschehen.

Unsere Anwältin hat im Vorfeld alle Dokumente geprüft, und dann einen Termin mit der „Solicitadora“ gemacht. Diese hat die Funktion eines Notars inne, ist bei der Vertragsunterzeichnung anwesend. Die Verkäufer sind nicht zwingend bei diesem Termin dabei, sie können sich auch anderswo mit einer Solicitadora treffen.

Im Vorfeld dieses Termins haben wir die Kaufsumme auf ein Treuhandkonto der Anwältin überwiesen. Außerdem hat die Anwältin eine NIF beantragt. Die NIF ist die portugiesische Steuernummer, die man in Portugal für alle möglichen Geschäfte benötigt. Mit der Vertragsunterzeichnung hat die Anwältin das Geld den Verkäufern überwiesen.

Für ihre Leistungen, allesamt zusammen, hat die Anwältin 500€ von uns genommen.

Mach Deine persönliche Checkliste!

Auf was sollte man spätestens bei der Grundstücksbesichtigung achten? Dass ein Grundstück schön angelegt ist und toll aussieht, ist freilich nur ein Punkt. Das Bauchgefühl ist wichtig, der Kaufpreis ebenso. Allerdings sollten auch sonst viele Rahmenbedingungen stimmen.

Internet: Haben oder brauchen.

In gut erschlossenen Gegenden, wie der Algarve, gibt es oftmals schnelles Internet über Glasfaser. Doch sobald es abgelegener sein soll, bleibt eigentlich nur noch Mobilfunk. Die gute Nachricht ist: Internet über Mobilfunk ist in Portugal super ausgebaut und günstig. Eine Flatrate gibt es für 30€ im Monat, mit einem Vertrag sogar noch für weniger. Und die drei großen Anbieter MEO, NOS und VODAFONE sind (fast) flächendeckend verfügbar. Für uns wäre es wichtig, dass mindestens zwei der drei großen Anbieter eine anständige Bandbreite bieten. Das lässt sich bei der Grundstücksbesichtigung leicht testen, indem man sich mit einer deutschen Sim-Karte checkt, welche Netze zur Verfügung stehen und einen Speedtest macht. Am Besten geht das mit einem Router.

Was auch sein kann ist, dass Leitungen der Telefonanbieter quer über das Grundstück laufen. Das sieht nicht schön aus, ist aber durchaus üblich. Hier hat der Telefonanbieter einen Deal mit dem Vorbesitzer gemacht, und entweder eine einmalige Summe bezahlt, oder eine jährliche Zahlung vereinbart, um das Land so nutzen zu können. Das sollte man abklären, was hier Sache ist.

Wasser, auch im Hochsommer?

Gerade ländliche Grundstücke ohne Anschluss an die Wasserversorgung der Gemeinde sollten eine gute Wasserversorgung haben. Hier gibt es im Wesentlichen drei Wasserquellen: 1. Bohrloch, 2. Brunnen, 3. Quelle. Im Idealfall findet die Grundstücksbesichtigung spät im Sommer statt. Also nachdem es monatelang nicht geregnet hat, der Grundwasserspiegel recht niedrig ist. Dann siehst man, ob der Brunnen oder die Quelle noch Wasser hat. Ein Bohrloch ist da meist unproblematischer, zumindest wenn es tief genug ist. Hier sollte man ggf. noch nachfragen, ob es denn ein genehmigtes Bohrloch ist.

Bezüglich der Wasserqualität gibt es auch einiges zu beachten. Vor allem, ob es gewerbliche / intensive Landwirtschaft in der Nachbarschaft gibt. In Portugal ist der Einsatz von Roundup / Glyphosoat weit verbreitet. Und dies findet sich im Grundwasser / Quellwasser wieder. Es gibt Labore, um die Wasserqualität zu testen, auch auf andere Substanzen.

Strom.

EDP Ist der große, staatliche Stromanbieter in Portugal. Wenn man in der Nähe des Grundstücks einen passenden Strommasten hat, kann man sich Strom legen lassen. Wenn der Stromanbieter dafür neue Strommasten setzen muss, kann es teuer werden, ein einzelner Masten kostet schnell mal vierstellig. Generell ist Strom in Portugal wohl relativ teuer, die Portugiesen klagen über hohe Stromrechnungen.

Eine Alternative kann ein Offgrid-System darstellen. Also die Kombination aus Photovoltaik und Batterie. Ein Rudel Solarmodule, die sich dem Sonnenstand ausrichten, und dazu ein paar Lithiumbatterien – eine durchaus sinnvolle Investition, gerade wenn kein Strom auf dem Land liegt.

Beim Grundstückskauf macht es Sinn darauf zu achten, ob Stromleitungen / Überlandleitungen über das Grundstück gehen. Die Betreiber der Leitungen werden diese frei halten, und kommen eventuell mit großem Gerät angerückt, um dies zu bewerkstelligen.

Die Nachbarn.

An bestimmten Tagen darf in Portugal gejagt werden. Das ist Sonntags, und meist auch an Donnerstagen. Diverse Grundstücksbesitzer haben ein Problem damit. Vor allem dann, wenn die Jäger sich auf ihr Grundstück verirren. Wenn sie Angst um ihre Tiere (inklusive ihrer frei laufenden Hunde oder Katzen) haben, und die Jäger sich nicht an die Regeln und Grenzen halten. Gerade bei einem ländlichen Grundstück kann das ein wichtiger Aspekt sein. Wir halten es auch auf unseren Reisen in Portugal grundsätzlich so, dass unsere Hunde am Sonntagvormittag an die Leine kommen. Weiter gehende Probleme hatten wir bisher nie.

Natürlich macht es Sinn, auch sonst zu beobachten, wer die Nachbarn so sind, hier und da vielleicht bereits vor dem Grundstückskauf Kontakte zu knüpfen. Denn die Nachbarn wissen, wo in der Gegend die guten Läden und Handwerker sind, und welche Nachbarn eher nicht so beliebt sind. Bestimmte Firmen möchte ich nicht in der Nachbarschaft haben: das Granitbergwerk, die Sägemühle, die Köhlerei, die Papierfabrik würde ich gar sehr meiden.

Auf dem Grundstück wohnen (dürfen).

Nun wird es spannend. Denn nichts scheint uneinheitlicher zu sein, als die Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit man auf seinem eigenen Grundstück wohnen kann und darf. Punkte sind hier:

• Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ich auf dem Grundstück meinen Wohnsitz anmelden darf?
• Darf / kann ich neu bauen oder eine vorhandene Ruine renovieren / ausbauen?
• Wie sieht es mit mobilen Wohngelegenheiten aus?

Wir haben beim Grundstückskauf in Portugal sehr wohl darauf geachtet, dass wir auch eine Ruine kaufen, die renoviert werden darf. Auch wenn wir gut und gerne im Wohnmobil leben, möchten wir diese ausbauen. Nicht nur, um ein Gästehaus für Freunde / Verwandte zu haben. Wenn wir unsere Ideen realisieren können und nichts Blödes dazwischenkommt, hätten wir einen schönen Alterswohnsitz. Es geht auch um die Möglichkeit, sich hier anzumelden.

Es gibt, geht es um das Wiederaufbauen einer Ruine oder um den Neubau eines Hauses, Gesetze, die in ganz Portugal gelten. Dann gibt es noch Sonderregelungen, die die Concelhos / Landkreise definieren. Und auch die Gemeinden haben einen gewissen Handlungsspielraum.

Dann gibt es noch dieses  „Ist zwar so nicht erlaubt, wird aber so gemacht“.

Man kann sich ein Bohrloch ohne Genehmigung bohren, und solange kein Nachbar einen verpetzt, interessiert das auch keinen. Heißt auch, dass der Vorbesitzer der Grundstücks vielleicht keine Bohrlochgenehmigung eingeholt hat. Regional kann das auch bedeuten, dass ein Bohrloch Voraussetzung ist, um sich anmelden zu können.

Man kann mit seinem Wohnmobil auf seinem eigenen Grundstück leben, aber streng genommen ist dies nicht erlaubt. Das Campen außerhalb von Stell- und Campingplätzen ist in Portugal seit jeher nicht erlaubt, auch nicht auf dem eigenen Grundstück. Mir ist jedoch kein Fall bekannt, dass das jemals jemanden interessiert hätte.

Man kann ohne Baugenehmigung relativ viel bauen – und zwar legal. Deshalb auch der Punkt mit der Ruine, die auch idealerweise als Wohngebäude eingetragen ist. Egal, wie viel von der Ruine noch steht, man kann sie ohne eine Baugenehmigung wieder aufbauen. Vorausgesetzt, man nutzt traditionelle Materialien (Holz statt Beton), und die Grundfläche wird nicht erweitert. Auch in die Höhe darf man etwas erweitern. So können wir uns einfach ein nettes, kleines TinyHouse bauen.

Man kann ohne Baugenehmigung auch bauen, was nicht gesetzlich reglementiert ist. Das TinyHouse im Container, das EarthShip, die Yurte usw. Hier gibt es aber regionale Unterschiede. Gerade an der Algarve, zumindest in einigen Ecken, bekommen Besitzer von solchen Konstrukten wohl alle Jahre Post, mit der Aufforderung diese zu entfernen. Hier habe ich keinen objektiven Blick drauf, kann nur vermuten, dass die Toleranz der Behörden mit zunehmendem Auswuchern dieser Bauten etwas gelitten hat. Es könnte aber auch etwas mit der Feuerproblematik in Portugal zu tun haben.

Man kann auch ohne Baugenehmigung bauen, und auf das Beste hoffen. Wir würden das nicht tun, sich hinterher etwas genehmigen zu lassen. Das ist nicht sauber, auch wenn es in manchen Regionen durchaus so praktiziert wird: erstmal bauen, dann hinterher legalisieren lassen und dabei etwas Strafe zahlen. In einigen Regionen mit hoher Landflucht mag das momentan gut gehen, denn die lokalen Autoritäten sind froh, wenn die Ausländer daher kommen und überhaupt investieren – aber was weiß ich, wie das in ein paar Jahren, wenn ich fertig gebaut habe, ausschaut.

Empfehlenswerte Lektüre dazu: https://www.portugalissimo.eu/mehr-bauen/

Die Zufahrt.

Umso idyllischer das Grundstück gelegen ist, desto ruppiger ist die Zufahrt dorthin. Das stellt einen vor mehrere Fragen: Kaufe ich mir ein Allradfahrzeug, um auf mein Grundstück zu kommen? Glaube ich den Versprechungen des Bürgermeisters, dass sie den Weg richten, sobald wir gekauft haben? Beschreite ich den kleinen Dienstweg, nehme eine Säge in die Hand und schütte ein paar Eimer Kies in die Löcher? Und überhaupt, wie ist die Zufahrt eigentlich nach einem kräftigen Regenschauer? Umso weniger Menschen am Ende eines Weges leben, desto größer die Gefahr, dass dieser nach einem Unwetter einfach bis auf Weiteres nicht mehr passierbar ist. Denn dann hat die Gemeinde andere Prioritäten. Auch kann es Sinn machen, mit dem einen oder anderen Nachbarn zu reden, wie denn so seine Erfahrungen sind. Macht die Gemeinde etwas, weist man sie auf Mängel in der Zufahrt hin? Ist es für mich in Ordnung, dass Besucher mich nicht besuchen kommen wollen / können, einfach weil die Zufahrt so miserabel ist?

Also wir haben hier keine allzu großen Hoffnungen, dass unsere Zufahrt nochmal richtig gut wird. So freuen wir uns über jedes zugeschüttete Schlagloch.

Ansonsten haben wir ja ohnehin Allrad, und das nicht nur, um auf das Grundstück zu kommen – sondern auch für die Wege und Arbeiten auf unserem schönen, aber hügeligen Stück Land selbst. Das Quad ist wirklich Gold wert.

Die Arbeit.

Doch selbst mit dem Allradlaster hatten wir so unsere Probleme, und mussten einen lokalen Bauunternehmer mit Bagger engagieren, damit wir überhaupt wieder von unserem Grundstück kommen. Und das war nur der Anfang.

Während andere sich während der Coronazeit langweilen, können wir uns vor Arbeit kaum retten – dank unseres günstigen, aber arbeitsintensiven Grundstücks. Da kann ein Lockdown nach dem anderen kommen – wir merken kaum etwas davon, haben wir doch gut zu tun. Über Wochen und Monate hinweg verbringen wir mit dem „Landcleaning“, dem Säubern des Grundstücks von totem Holz und lebendigen, aber invasiven Pflanzen (wie Silber-Akazien, Ginster oder Brombeeren).

Und ja, das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Das Werkzeug (Kettensäge, Motorsense, Fuchsschwanz, diverse Rechen, Schaufeln und Hacken, Wasserpumpe, eine fröhliche Sammlung Arbeitshandschuhe usw.), der für zwei Wochen gemietete Bagger, die fünfköpfige Motorsensen-Gang, die sich tagelang durch unser Grundstück gekämpft hat. Plus die freiwilligen Mitarbeiter / Besucher, die uns – auch teilweise wochenlang – bei der Arbeit geholfen haben.

Bei einem verwilderten Grundstück gilt das Prinzip: „Das hat jetzt aber länger gebraucht als gedacht“. Und zwar immer. Man gewöhnt sich dran. Als Ausgleich dazu ist die Arbeitskraft in Portugal sehr günstig. Egal ob Landreinigung oder Hausbau, die Preise sind dank grundsätzlich niedrigem Lohnniveau in Portugal recht angenehm. Auch, wenn sie hier und da bei Ausländern etwas mehr verlangen …

Die Feuerproblematik.

Irgendwo in der freien Natur zu leben, und das eigene Stück Land schön zuwuchern lassen, eine schöne Idee. Doch gibt es in Portugal ein Problem: die sommerlichen Waldbrände. Sie kommen alle Jahre wieder, und ihre Zerstörungskraft ist enorm.

Unser Grundstück ist in 2017 abgebrannt. Einfach auch deshalb, weil es – und auch die umliegenden Grundstücke – nicht bewirtschaftet waren. Kaum haben wir es im Frühjahr 2020 gekauft, haben wir mit Säuberungsarbeiten begonnen. Auch aus Gründen des Brandschutzes.

Man sollte beim Grundstückskauf in Portugal nicht nur darauf achten, welche Bäume auf dem eigenen Stück Land wachsen, sondern gerade auch drumherum. Es gibt in einigen Gegenden von Portugal eine richtig fiese Monokultur, bestehend aus Pinie oder Eukalyptus. Wenn das Zeug brennt, dann wie der Teufel. In den letzten Jahren hat sich einiges getan: Brandschneißen wurden angelegt, Grundstücksbesitzer zum Säubern ihres Grundstücks verdonnert, gerade um Wohnhäuser herum. Eukalyptus-Monokulturen um Dörfer herum werden abgeholzt und mit brandhemmenden Bäumen aufgeforstet.

Brandhemmende Bäume sind beispielsweise Korkeichen – wenn sie nicht geschält werden. Auch andere Bäume wie Zypressen oder Steineichen gelten als Brandhemmer. Brandbeschleuniger hingegen sind Pinien, Eukalyptus, aber auch Buschwerk wie Zistrosen und Ginster.

Dann gibt es noch einen Aspekt, der bei uns selbst nicht optimal ist: Zwei Fluchtwege. Wenn es hinter Dir brennt, solltest Du in der Lage sein, mit Sack und Pack vorne rauszufahren. Das können wir mit unserem Wohnmobil im Ernstfall vermutlich nicht. Bleibt nur, zumindest einen Teil des Grundstücks so feuersicher zu gestalten, dass wir unser rollendes Zuhause sicher parken und uns mit dem Quad und den Hunden in Sicherheit bringen können.

Zuguterletzt gibt es eventuell auch noch rechtliche Aspekte. Die man im Auge behalten muss, möchte man neu bauen. Nach den großen Feuern der letzten Jahre gab es 2020 eine Gesetzesnovellierung. Grob gesagt wurden die Zonen für Hochrisiko-Gebiete neu definiert. Und in diesen Zonen darf man nicht bauen. Meines Wissens darf man eine Ruine ausbauen, zumindest genehmigungsfrei. Doch eine Baugenehmigung zu erhalten, liegt das Grundstück in solch einer Zone, ist wohl nicht mehr möglich.

Grundstücksgrenzen.

Inzwischen ist Portugal vermessen, und die Grundstücksgrenzen sind im Katasteramt hinterlegt. Ganz Portugal? Nein, nicht ganz. Denn es gibt weiße Flecken. Und ratet mal, welche Gegend noch nicht vermessen wurde? Genau, unsere. So gibt es keine offiziellen Unterlagen dazu, wo genau unsere Grundstückgrenzen verlaufen. Die einzige Möglichkeit ist, die Vorbesitzer und Nachbarn zu fragen. Bei uns ist das gut ausgegangen. Haben wir ursprünglich ca. 2,3 Hektar gekauft, sind es inzwischen 3 Hektar, laut den Nachbarn. Das kann natürlich auch blöd laufen, wenn die Grundstücksgrenzen nicht klar sind.

Hier gibt es noch die Möglichkeit, sich alte Luftbilder zu bestellen. Auf diesen kann man wohl die eine oder andere ältere Grenze erkennen. Das haben wir bisher jedoch nicht gemacht, denn ein Bild kostet 20€.

Lärmquellen.

Die Begeisterung für ein schönes Grundstück kann getrübt werden. Im Idealfall findet man vor dem Kauf heraus, ob das ruhige, abgelegene, lauschige Stück Land auch wirklich lauschig ist. Dabei gibt es permanente und temporäre Lärmquellen.

• Einflugschneise Flughafen, Autobahn oder Bahngleise (Stichwort: nächtlicher Güterverkehr)
• Abendliches Hundegebell (bellt einer, bellen alle)
• Nachbarn mit schlechter Stromversorgung (der billige, laute Generator läuft über Stunden)
• Das Übliche: eine Firma in der Nachbarschaft macht Sprengungen, die Diskothek schließt nicht vor fünf Uhr morgens, der Picknickplatz nebenan wird als Sextreff genutzt usw.

Sicherlich ist nicht jede Lärmquelle im Vorfeld auszuschließen, auch können sich jederzeit neue Quellen auftun. Niemand ist davor gefeit, dass in 10 Jahren eine neue, fette Straße gebaut wird.

Selbstversorgergrundstück und Permakultur

Irgendwie zieht es viele Aussteiger nach Portugal. Gut, das kommt nicht von ungefähr: auch ein größeres Stück Land ist recht günstig, das Klima ist gut für Landwirtschaft und Gartenbau, und im Prinzip kann man echt viel machen, ehe es jemanden kümmert. Aber.

Ich halte nicht jede Region in Portugal für gleich gut geeignet, möchte man der Natur frönen, und sich (mehr oder weniger) als Selbstversorger den Prinzipen der Permakultur widmen. Vielleicht sogar etwas Einkommen generieren, indem selbst angebautes Obst und Gemüse auf dem Markt verkauft wird. Es soll jetzt nicht verallgemeinernd rüberkommen, aber an der Algarve und teils auch im Alentejo ist der Boden nicht gerade fruchtbar. Hat dafür einfach einen zu hohen Lehmanteil. Lehm ist super, möchte man einen Naturteich bauen – ich wünschte, wir hätten etwas Lehm. Um ein Gemüsebeet anzulegen, ist es eher nicht so toll. Ich sage nicht, dass es nicht geht – mit ganz viel Kompost geht alles. Es dauert einfach nur ein bisschen länger. Und bis dahin sind gute Gummistiefel, am besten gleich in einem Rotton gehalten, zwingend notwendig. Wir hier im Centro brauchen keine Gummistiefel. Oder Kompost. Wenn ich den Spaten in die Erde stecke, um ein Pflanzloch auszuheben, dann hebe ich dunkelbraune, beste Erde aus. Und öfters auch mal einen Regenwurm. Gärtner an der Algarve finden keine Regenwürmer, nur mehr Lehm.

Wir haben im Prinzip das perfekte Selbstversorgergrundstück in Portugal gekauft: mehrere schön angelegte, steinfreie Terrassen, Wasser aus mehreren Quellen (Brunnen, Bach, Quelle), eine Ruine zum Wiederaufbauen, ein paar alte Bäume und Weinreben. Dafür aber sind wir im Centro, und da sind die Winter etwas ungemütlicher als an der milden Algarve, es regnet etwas mehr als im Alentejo, und im Hinterland hat es auch schonmal Frost, im Gegensatz zur Küste. Alles hat seine Vor- und Nachteile.

Die (medizinische) Versorgung

Hier ist die Lage des Grundstücks aus zweierlei Hinsicht ein beachtenswerter Punkt: Zum Einen denke ich, dass die medizinische Versorgung in Portugal in bevölkerungsreicheren / reicheren Gegenden einfach besser und vielfältiger ist. Zum Zweiten kann immer was passieren und wir werden alle nicht jünger: kommt ein Krankenwagen, Notarzt oder medizinischer Dienst überhaupt ohne Allrad zu meinem Grundstück?

Grundsätzlich gibt es im ganzen Land Gesundheitszentren, und in jeder größeren Stadt auch ein Krankenhaus. Die Wege sind auf dem Land natürlich etwas weiter, wenn mal was Ernsthaftes sein sollte und Eile geboten ist. Die Grundversorgung an Ärzten, Zahnärzten, Apotheken usw. ist jedoch überall gut.

Was brauche ich? Steuernummer? Bankkonto?

Was zwingend benötigt wird ist eine NIF (Número Identificação Fiscal), die portugiesische Steuernummer. Wer schonmal in Portugal einkaufen war, wurde bereits nach ihr gefragt, beim Bezahlen an der Kasse. Die Portugiesen können ihre Einkäufe teilweise (ich denke, es geht um die Mehrwertsteuer) steuerlich geltend machen, aber nur wenn der Kaufbeleg / die Rechnung diese Steuernummer aufweist. Das gilt auch für Arbeiten am Haus, Autoreparaturen etc.

Die Steuernummer kann beim Finanzamt oder im Bürgerbüro beantragt werden. Beauftragt man einen Anwalt für die Kaufabwicklung eines Grundstücks, kann dieser diesbezüglich aktiv werden. Zu beachten ist dabei, welche Adresse man angibt: normalerweise sollte dies die Meldeadresse in Deutschland sein. Wird eine portugiesische Adresse angegeben, ist man in Portugal automatisch steuerpflichtig. Wichtig auch, die Adresse nochmal zu überprüfen, damit dort auch Post ankommen kann. Vermutlich hat uns unser Grundbuchauszug nie erreicht, weil die Adresse so abenteuerlich hinterlegt wurde, dass Post einfach nicht in Deutschland angekommen ist.

Ein portugiesisches Bankkonto benötigt man für den Grundstückskauf nicht zwingend. Anwälte haben spezielle Konten, für den Geldtransfer. Darauf überweist man das Geld, inklusive aller Steuern und Gebühren. Für spätere Grundstückssteuern gibt es dann Bescheide, die per Post zugesandt werden.

Welche langfristigen Kosten können auf mich zukommen?

Die Grundstückssteuer in Portugal heißt IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) und ist eine wichtige Einnahmequelle vieler Gemeinden, denn ihnen kommt sie zu Gute. Sie beträgt 0,7-1,3% des eingetragenen Katasterwertes, und kann ja nach Klassifizierung des Grundstücks (urbano / rustico), aber auch regional unterschiedlich hoch sein.

Alleine hierbei hat sich das Beauftragen einer Anwältin für die Kaufabwicklung für uns gelohnt: Wir hätten nicht gewusst, dass man sich für die ersten drei Jahre nach dem Kauf von der Grundstückssteuer befreien lassen kann. Sie hat das automatisch für uns mit beantragt.

Lesenswerte Lektüre dazu: https://entdecken-sie-algarve.com/recht/rechtsanwalt-rathenau/grundsteuer

Weitere laufende Kosten sind freilich davon abhängig, was man vorhat, was man braucht. Strom, Wasser, Telefon, Internet – all das gibt es nicht für umsonst. Auch sind die Punkte Residencia (sich in Portugal anmelden), Krankenversicherung, Auto importieren und Steuern ein weites Thema, auf das ist zum jetzigen Zeitpunkt weder eingehen kann noch möchte. Da finden sich aber einige andere Seiten im Internet, die da auch mehr Erfahrung und Kompetenz vorweisen können.

Noch ein paar „Profi“ – Tipps

Nun haben wir ja erst vor einem knappen Jahr unser Grundstück gekauft, und es ist auch das Einzige bisher. Dennoch haben wir dazu ein paar Erfahrungen sammeln dürfen. Und auch von anderen Käufern schon einige Stories gehört.

Verlasse Dich nicht auf Zusagen!

Die Gemeinde verspricht, den Weg noch zu richten? Mhm … Wir warten noch darauf, und Andere auch.

Emails kann man schreiben, man kann es aber auch bleiben lassen.

Sie werden Deine Email lesen. Sie werden vielleicht auch Deiner Bitte darin nachkommen. Aber dass sie auch darauf antworten, das ist zweifelhaft.

Rede mit den Leuten!

Die Portugiesen sind echt nett und hilfsbereit. Und, es ist einfach so: sie freut es, wenn anständige Leute in die Nachbarschaft ziehen. Auch wenn deren Portugiesisch beim SmallTalk schon and die Grenzen kommt. Ältere Portugiesen sprechen oft Französisch, an der Algarve und in den Städten ist auch Englisch weiter verbreitet. Ansonsten bleibt nur eines: Portugiesisch lernen!

Verbringe ein paar Tage auf dem Grundstück!

Fangen ab Punkt Mitternacht 10 Hunde das Bellen an? Ist das Internet stabil? Fährt nachts ein Güterzug am Grundstück vorbei? Wenn Du einen Camper hast, frage, ob Du ein paar Tage auf dem Grundstück stehen kannst, ehe Du eine Kaufentscheidung fällst. So triffst Du mit hoher Wahrscheinlichkeit auch gleich die ersten Nachbarn. Denn die sind neugierig, gehen mit dem Hund spazieren oder kommen einfach mal schauen.

Lass ein paar deutsche Denkweisen in Deutschland.

Befreie Dich von dem Anspruchsdenken, dass in Portugal alles so laufen muss wie man es in Deutschland gewohnt ist. Ja, es gibt pünktliche Portugiesen, Arbeiter, die stehen morgens um halb Sieben auf der Matte. Oder eben auch nicht. Sie sagen, sie kommen nächste Woche, das ist aber schon zwei Wochen her. Sie sagen, es dauert drei Wochen, aber drei Monate später ist es immer noch nicht fertig. Wenn Dich sowas wahnsinnig macht, dann besorg Dir besser mal einen guten Blutdrucksenker.

Schau, was Deine portugiesischen Nachbarn machen.

Nein, es ist sicher nicht alles nachahmenswert. Außer, man steht auf schlecht isolierte Häuser und Gemüsebeete voller Pestizide. Man sollte also schon mit etwas Menschenverstand an so manch eine portugiesische Tradition herangehen. Und das von den Nachbarn lernen, das einen weiter bringt. Wann und wie werden Feigenbäume oder Weinreben beschnitten? In welcher Mühle lässt man die Olivenernte zu Olivenöl verarbeiten? Wo kauft man gutes und günstiges Gartenwerkzeug? Eines haben wir in Portugal gelernt: wenn man die Portugiesen fragt, sind sie sehr glücklich, wenn Sie dir weiterhelfen können. Dass Du sie um Rat fragst, dass Du ihre Meinung wertschätzt, das wissen sie zu schätzen.

In Portugal ein Stück Land kaufen – eigentlich ganz einfach

So, nun habe ich aufgezählt, was mir alles eingefallen ist, was ich alles beachten würde. Klar, bei so einer Aufzählung sind immer auch einige nicht ganz so positive Punkte dabei. Tatsächlich ist es echt einfach, sich in Portugal ein Grundstück zu kaufen – und alles halb so wild. Es gibt viele schöne Ecken, und viele Grundstücke stehen zum Verkauf. Und auch, wenn es manchmal nicht so schnell geht wie man es gerne hätte, so gilt in Portugal doch immer das Prinzip: am Ende geht es dann doch irgendwie.

In unserem Fall ging das auch relativ schnell: wir brauchten nur eine einzige Grundstücksbesichtigung. Und haben nur deshalb noch 1-2 Wochen mit der Kaufentscheidung gehadert, weil die Anfahrt so mies war (und immer noch ist). Wie lange die Kaufabwicklung selbst dauert, das ist von mehreren Faktoren abhängig. Bringt der Verkäufer alle Unterlagen daher, kann das recht schnell gehen. Sehr oft sind die Besitzer in Portugal auch eine Erbengemeinschaft. Bei uns haben sich insgesamt 8 Verkäufer zusammen finden müssen, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Bei Freunden von uns waren es 18.

Der Hauptgrund, warum es bei uns etwas länger ging, war die Coronakrise – im Frühjahr 2020 arbeiteten einige Ämter nicht gerade auf Hochtouren. So kam es, dass wir erst die Motorsense und dann das Grundstück, unsere Quinta Prazera, dazu gekauft haben. Ein bisschen improvisieren, ein bisschen optimistisches Denken, ein bisschen Bauchgefühl und ein bisschen gesunder Menschenverstand. Dann wird das schon gut werden! Viel Erfolg!